NOTERLİK MÜESSESİ VE GAYRİMENKULE İLİŞKİN AKİTLİ İŞLEMLER

AVRUPA BİRLİĞİ UYUM SÜRECİNDE

NOTERLİK MÜESSESİ VE GAYRİMENKULE İLİŞKİN AKİTLİ İŞLEMLER

Türk Hukukunda Noterlik, kavramı en son olarak 1972 yılında yürürlüğe giren ve bu güne kadar bazı maddeleri üzerinde yalnızca noterlik sisteminin işleyişine dair değişiklikler yapılabilen 1512 sayılı Noterlik Kanunu ile düzenlenmiştir.

Toplumsal hayatın sürekli bir gelişme, ilerleme içerisinde olduğu şüphesizdir. Toplumsal hayatın ilerlemesinin getirdiği ihtiyaçların toplumsal hayatı düzenleyen kuralları şekillendirdiği, çağımıza hâkim olan teknolojinin ilerlemesi ile kısa bir süre öncesine kadar hayal bile edilemeyen kolaylıkların yaşamımıza ve yaşama dair kuralları oluşturan hukuki düzenlemeleri etkilemesi karşısında bu gelişmelerin “Noterlik” kurumuna yansımaması düşünülemez. Aksi takdirde, yani toplumsal hayatın gelişmelerine ayak uyduramadığı takdirde, bir sosyal ve hukuki kurum olan “Noterlik” toplumun ihtiyaçlarına cevap vermekten gittikçe uzaklaşacak, işlevini yitirecektir.

Cumhuriyetin kurulduğu ilk yıllarda, kodifikasyon çalışmalarının yapıldığı, yeterince Hukuk Fakültesi ve Hukuk Fakültesi mezunu hukukçuların bulunmadığı yıllarda, ana kanunlar olan, Medeni Kanunu’nun, Borçlar Kanunu’nun, T. Ticaret Kanunu’nun, Hukuk Muhakemeleri Usulü Kanunu’nun vb. ülkemiz koşullarına uyarlanarak yürürlüğe konulurken,  mehaz kanunların uygulandığı ülkelerde  “Noterlik Kurumunun” görevi olan bir kısım özel hukuk işlemleri yargısal veya idari kamu otoritelerine görev olarak verilmiştir.

Avrupa Birliği’ ne uyum süreci, bireysel hak ve özgürlüklerin genişletilmesi, devlet üstündeki yüklerin hafifletilmesi, bürokrasinin azaltılması v.b gibi temel kurallara bağlıdır. Bizim burada inceleyeceğimiz Avrupa Birliği’ ne uyum sürecinde, yukarıda sayılan esaslara uygun olarak, gayrimenkul satış işleminin gerçekleştirilmesidir.

Bizim burada inceleyeceğimiz husus, aslında, bir sözleşme daha açık söyleyişle, devlet ile  yani kamu gücüne gerek olmaksızın gerçekleştirilen, kişiler arasında hukuki ilişki niteliğinde olduğu, bir hukukçunun yapması gerektiği halde idari merciler tarafından yapılan gayrimenkullere ait akidli işlemlerdir.

Tapu Sicil Müdürlükleri tarafından gayrimenkule ilişkin olarak yapılan yaklaşık 40 başlıkta toplanabilecek idari işlemlerin yanında, gerçekleştirilen akitsiz işlemleri yaklaşık 46 ana başlıkta, akidli işlemleri ise yaklaşık 25 ana başlık altında toplayabilmek mümkündür. Tapu Sicil Müdürlükleri, ülkemizde 60’ ı aşkın Hukuk Fakültesi’nden her yıl yüzlerce hukukçu mezun olmasına, bütün teknolojik ilerlemelere, asli görevleri olmadığı halde, neredeyse asli görevlerinden çok akitli işlemleri yapmaya devam etmekte ısrar etmektedirler.

Gayrimenkule ait akitli işlemler “Avrupa Birliği” ne dâhil ülkelerde,  Anglo Sakson hukuk kurallarının geçerli olduğu İngiltere’ de dâhil olmak üzere,  hukukçu olan “Noter”ler tarafından gerçekleştirilmektedir. Gayrimenkul satış ve devir işlemlerindeki uygulamada Avrupa Birliği ile uyum sağlanması için de, gayrimenkule dair başta satış olmak üzere akitli işlemlerin “Noterlik Dairelerinde”, hukuk fakültesi mezunu olan “noterler” veya yine hukuk fakültesi mezunu olan “Noter Yardımcıları” tarafından gerçekleştirilmesi sağlanmalıdır. Bu suretle gayrimenkule ait işlemlerden dolayı uyuşmazlıklar azalacak, dava söz konusu olmayacak, dolayısıyla yargı sistemine uyuşmazlık intikal etmediğinden gerek ilk derece mahkemelerinin gerekse temyiz mahkemesinin, yani Yargıtay’ın yükü de azalmış olacaktır.

Ülkemizde.  yıllardan beri Tapu Sicil Müdürlükleri’nin asli görevlerini yerine getirmeye devam etmeleri, hukuki temelinde iki taraflı bir akit olan gayrimenkul satış işlemlerinin noterlikler tarafından yerine getirilmesi için çeşitli girişimler yapılmışsa da bir sonuca ulaşamamıştır. Bu konuda verilebilecek olan en açık örnek, 3-6.Mayıs.1987 tarihleri arasında dönemin D.P.T Müsteşarı Sn. Yiğit ADİLOĞLU, Tapu Kadastro Genel Müdürü Sn. Halim ÇORBALI, T.Noterler Birliği Yönetim Kurulu Üyesi Sn. Uğur KALAFATOĞLU tarafından Fransa’ da yapılan inceleme sonucunda hazırlanan raporda gayrimenkul satışlarına ilişkin işlemlerin “Noterler” tarafından yapılmasının daha uygun olacağı tespitini yapan rapordur.

Başta satış işlemleri olmak üzere gayrimenkule ilişkin akitli işlemlerin “Noter Sıfatını Taşıyanlar” tarafından yapılmasının vatandaşlarımıza ve devletimize bir çok katkıları olacaktır. Şöyle ki ;

Bireysel hak ve özgürlüklerin alanının ülkemizde de genişletilebilmesi için siyasi otorite tarafından anayasa ve yasalarımızda her geçen gün değişiklikler yapılmakta ve yapılmaya da devam edileceği yetkililerce sık sık ifade edilmektedir. Bunun sonucu olarak, özel hukuka ilişkin sözleşmelerde, devlet ile ferdi birbirinden farklı olmayacaktır. Bu çerçevede, hukuki olarak tarafların, serbest iradeleriyle aralarında gerçekleştirilecek olan bir sözleşme olarak nitelenen gayrimenkul satışı işleminde, sözleşmenin taraflarının dışındaki devletin de, kamu gücü ile adeta taraf olarak yer alması yerine, tarafsız olan noterin yer alması, hukuka ve bireysel hak ve özgürlüklere uyum içerisinde olacaktır.

“Noterlik Kurumu” e-devlet uygulamalarının içinde yer almış ve bu uygulamaların kullanılarak Emniyet Genel Müdürlüğü, Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü, Maliye Bakanlığı ile entegrasyon sağlamış ve başarılı olarak araç satış işlemlerini yürütmektedir. Bu konuda, T.Bilişim Derneği’nin 2010 “Başarılı Kamu Uygulaması “ ödülünü de almıştır. Buradan hareketle, “Noterlik Dairelerinde” e-devlet sisteminde yer alan uygulamaları, öncelikle, TAKBİS uygulamasını ve diğer uygulamaları kullanılarak, gayrimenkul satış işleminin başarılı olarak yapabileceğini rahatlıkla söyleyebiliriz. Bu uygulamaların kullanılması sayesinde, işlemi yapan noterler tarafından,   gayrimenkulün alıcı ve satıcısına gayrimenkulün takyidatları, eklentileri, vergi durumu, imar durumu, hakkında doğru ve güvenilir bilgi verilebilecek, tarafların gayrimenkul hakkında doğru ve güvenilir bilgiye dayanarak işlem yapmaları sağlanmış olacaktır.

Gayrimenkullerin tescil kurumu olan Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’ ne, noterlik dairelerinde yapılan her bir akitli işlemde, işlem ilgilisinden alınacak olan tescil ücretinin aktarılması ile ayrıca bir kaynak da yaratılarak devletin her yıl bütçeden bu kuruma ayırdığı kaynaktan tasarruf etmesi de sağlanacaktır.

Gayrimenkule ilişkin sözleşmeler, (akidli işlemlerin), “Noterlik Dairelerinde” ve “Hukuk Fakültesi Mezunu” olan “Noter veya Noter Yardımcısı” tarafından yapılması ile, işlem yapılırken vatandaş yaptığı işlem ile ilgili bilgilendirilerek, gerektiği takdirde tarafsız bir hukukçu  olan noter veya yardımcısı tarafından  hukuki doğru yol izah edilerek yapılacaktır. Böylelikle, vatandaşın işlemlerinin, uyuşmazlık doğurmayacak, bir şekilde, yapılması ile hem vatandaşlar ve vatandaş ile devlet arasında ki davalar azalacak hem de devlet hizmetlerinde ihtiyaç duyulan sayıdan çok daha fazla mezun veren hukuk fakültelerinin mezunlarının, aldıkları eğitimi uygulayabilecekleri bir alanda istihdam edilmeleri ve halkımıza nitelikli, kaliteli hizmet vermeleri sağlanarak, eğitimli kadrolara istihdam imkânı yaratılmış, ülkemizin işsizlik gibi her gün gündemde olan bir sorununun çözümüne katkı sağlanmış olacaktır.

Gayrimenkule ilişkin sözleşmelerde özellikle, alım satım işlemlerinde, sözleşmenin yapılması sırasında, tapu senedi ile alım satım bedelinin el değiştirmesi sırasında tarafların birbirlerine karşı güven problemi ortaya çıkmaktadır. Bu problemin hukuki zeminde aşılması ancak, para ve tapu senedinin el değiştirmesine bir hukuki güven kurumu olan “Noterlik” kurumunun birçok ülkede olduğu gibi aracılık etmesi ile mümkün olabilecektir. Böylelikle, gerçek değeri üzerinden el değiştiren gayrimenkulün üzerinden alınacak olan vergiler ile, hiçbir harcama, yatırım yapmaksızın,  ilave personel istihdam etmeksizin, devlet vergi gelirlerinde hatırı sayılır ölçüde artış meydana gelecektir.

Başta alım satım olmak üzere, gayrimenkule ilişkin sözleşmelerde (akidli işlemlerde), hukukçu olmayan Tapu Sicil Müdürlüğü personeli tarafından hatalı yapılan işlemlerden ötürü devlete karşı her yıl birçok dava açılmakta ve devlet ilgililere tazminat ödemek zorunda kalmaktadır. Bu işlemlerin, hukukçu olan noter veya yardımcısı tarafından yapılması ile bu tür davalar son derece azalacaktır. Ancak yine de herhangi bir hatasından dolayı aleyhine açılan davada noterin tazminat ödemeye mahkûm olması halinde, bu tazminat, noterlik işlemlerinden doğan zarar sigorta edildiğinden sigorta şirketi tarafından karşılanacaktır.

Ayrıca tamamı yetkin hukukçulardan oluşan noterlerin taşınmaz satış vaadi, zilyetliğin devri, mirastan feragat, mirasın taksimi, vasiyetname, ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi sözleşmeler düzenleyerek kişilerin taşınmazları üzerinde hukuki tasarruflarını belgelendirme yetkisi bulunduğu ve noterlerce düzenlenen bu sözleşmelerin taşınmaz davalarını ve uyuşmazlıklarını önlediği de düşünülürse taşınmaz satışlarının noterlerce yapılmasının hukuki güvencesi tartışılamaz.

Bundan başka taşınmaz satış sözleşmelerinin noterler tarafından yapılması halinde satış senedi ile birlikte taşınmaz üzerine sınırlı ayni haklar dediğimiz ipotek, şufa, irtifak hakkı gibi haklar da eklenmek suretiyle hukuki güvence sağlanmış olacaktır. Böylece usul ekonomisi de gerçekleşecektir. Mesela ipotek işlemini talep eden ilgili yetki belgesi veya vekaletle birlikte hazır bulunur. Resmi senet hep birlikte imza altına alındıktan sonra  internet üzerinden satış ve ipotek veya  diğer sınırlı ayni haklardan birine dair şerh verildikten sonra şerhli tapu alıcıya teslim edilir. Bu sayede ileride taşınmazla ilgili açılması muhtemel bir davada, hukuki güvenlik içinde yapılan ve noterliklerde süresiz olarak arşivlenen taşınmaz devir sözleşmeleri kesin delil teşkil edecektir Devletin bu gün olduğu gibi bir tazminat ödeyerek zarara girmesi söz konusu olmayacaktır.

Tüm bu unsurlar tek tek incelendiğinde, gayrimenkullere ilişkin başta alım satım olmak üzere tüm akidli işlemlerin, yani gayrimenkule ilişkin tüm sözleşmelerin noterler tarafından yapılmasında; hem vatandaşlarımızın hem de devletimizin bir çok yararı olduğu ve Avrupa Birliği uyum sürecinde bu hususun gerçekleşmesinin kaçınılmaz olduğu görülecektir.

AHMET ARIKAN

AKSARAY 1.NOTERİ

…